一、养老地产土地政策是什么

养老用地规范性质为“养老服务设施用地”，属“医卫慈善用地”(注:现已改为社会福利用地和医疗用地)。近几年来我国就养老设施用地多次发文，其中最具代表意义的为2014年国土部出台的《养老服务设施用地指导意见》，首次界定了养老服务设施的用地范围和用地性质，将养老用地明确规范为“养老服务设施用地”，属于土地用途分类中的“医卫慈善用地”，其他用地中只能配套建设养老服务设施用房，并分摊相应的土地面积。

虽然国土资源部及部分省市明确提出养老服务设施用地要纳入供应计划、单列用地指标，但目前出台的土地分类相关法规中，仍未制定“养老产业”的专属用地分类。目前已有北京、上海、深圳、浙江、福建等部分省市出台相应政策，并在供地计划中单列养老服务设施用地指标，推出相应土地。以北京为例：从首次单独列项，到混合配建供地模式，可谓超前发展，是近几年地方对养老用地政策最具推动性和代表意义的城市。

二、转为养老用地的渠道有哪些

目前，直接将存量用地转为养老用地有四类渠道，如上图所示，一类是目前应用最多的，其最主要的障碍是改造技术和改造成本过高;二类的关键问题在于商品房开发用地取得成本较高，转为养老用地后重新核定地价及土地差价部分的处理尚未有明确规定;三类如何处理改变土地用途及相应土地差价问题方面尚未有明确规定;四类由于取得成本低、土地供应量大，未来养老地产企业可适当考虑。

三、现有的养老用地供地方式优劣

结合地方养老用地的供地方式和企业拿地案例来看，现有的养老用地供地方式优劣势各有不同：

划拨方式是各类供地中成本最低、条件最严的。此类用地多被政府部门取得，真正的社会服务机构很难获取，大大的限制了资本的进入。

租赁方式是国土部重点鼓励的供地方式。租赁方式虽大幅降低建设成本，但政策对于供地的租期、租金、支付方式等实际问题仍未明确，有待进一步完善。

出让方式是当前民办营利性养老机构获取土地的主要方式。虽然增加了项目建设成本，但也使住宅或商业用地获得土地抵押贷款、产权销售成为可能。从上表中能明显看出，受2014年国土部出台《养老服务设施用地指导意见》影响，2014年以来出让的养老设施用地逐渐增多。

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